太古是这样开发商业地产的……

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太古是这样开发商业地产的……

发布时间:2018-08-31 14:24:00 作者:小编

2018-08-31 14:24:00

一个商场盖出来不好,不要怪建筑师,要怪你自己,你有给一个好的建议,你想要什么?



■ 郝继霖,香港人,年近花甲,在和记黄埔、太古地产等知名开发商工作数十年,是华人商业地产界公认的教父级人物。


以下是郝继霖演讲实录


做商业比较难,现在讲到主题了。我在1987年回到国内开始做商业,有值得骄傲的案例,像太古汇,在广州大家引以为荣,大家为它骄傲,也有不是很成功的案例。商业地产开发有几个重要因素。


选址:LOCATION,LOCATION,LOCATION


我觉得有几个考虑的点。选址是重要的,然后是设计,设计对我来说非常重要,我常说一个mall是否成功,不一定开业的时候看到,开业的时候成功也不一定代表它成功,我常说一件事情,有没有基本错误,如果没有基本错误,外在的环境可以不是很配合,但是总有一天可以翻身。基本错误很难去改了,你不要忘记都是水泥,都是钢筋做出来的东西,不是不可以改,付出的代价会很大,也没有办法的。


30年前的太古城,20年前的太古广场,10年前的又一城,两三年前的太古汇,这都是太古的一个系列,你会觉得它不断地在进步,但是不能把太古城改为太古汇,这是一个结构,所以这个是很难的。我们还要考虑到经营的团队怎么配合。有一些事情是很重要的,什么叫专业顾问,不是每一个人可以做得来每件事情,重要的我们怎么找顾问。最后当然还要考虑到投资成本,在这里会发现好像漏了一件很重要的事情,就叫定位,商场的定位非常重要,你怎么设计跟你的定位有关系,你找哪些顾问跟你的定位有关系,投资成本跟你的定位也有关系,这个很重要。


我在三年前讲的时候,是很少人做商场的,现在所有发展商都讲商场了,所以我越来越受欢迎了,每个礼拜都有公司找我,让我到哈尔滨,乌鲁木齐都有人找我。因为每个人都在发展商场,但是发现很难为商场选到对的地方,要考虑到重要的因素。可能有人听我讲,选址很重要,这块地是怎样的,这个地跟周边的环境有什么关系。



香港的太古广场很多时候大家没有留意,太古不是直接在地铁上盖的,很多人认为地铁上盖是一个很重要的原因,这个是的,但是当时太古做定位的时候,想让太古广场成为全香港最高级的商场,没有办法在中心区,因为觉得中心区不是不好,但是晚上就有很多人走,礼拜六和礼拜天又没有人,所以就选到金钟,但是选金钟这个地方的时候,对面是金钟地铁站,上面就已经有一些发展了。


所以宁愿选金钟的对面,用很好的连接把这个站里的人带到这个商场,如果有机会,你们去看看有一个地方叫金钟廊,现在做得不错。商业跟人走路的速度很有关系,走得越快就越不会买东西,所以要调节人走步的速度。金钟廊是很快的,从中环那边过来,坐地铁,地铁站很重要,大家地铁站带给人流的步伐是快步伐,我们需要的是慢下来的步伐。所以就选择了金钟站的对面,好像在地铁上海会更好一些,人更多,但是对于商业来说,人多固然重要,但是人走路的速度更加重要。经过这个桥到了太古广场,你一到达,就调整了你的速度,所以选址很重要,跟周围的环境很重要。


我来广州的时候要选择一块地,大家都知道天河路,我讲这些话是没有意思讲哪个商场好,哪个商场不好,只不过那个时候到天河路发觉有天河城,有正佳广场,很多人告诉我要在天河路的南面盖一个商场,我说错了,我要在天河路的北面,我不能离开天河路,已经是一个商业形成的地区。但是我宁愿挑选天河路的北面,因为我想跟它们有分别,我要在对面挑一块地,就算是在对面的街头、街尾和街中间都是不一样的。你要明白,你要把自己的定位和环境放在一起,这是很重要的。


如果是有得选,你要知道自己在做什么。大概是在2000年第一次因为工作来广州,我挑了这块地,我一定要跟它们有分别,因为我想做一个商场是超前10年的商场,所以我宁愿做在对面,对面只有你一个是无所谓的,如果做得好还是可以的。


地块面积的大小跟你做综合体有关系,不够大的地块做不了大的综合体,但是也不一定每次都要做大地块,现在的地块越来越大,所以越来越难做,有人觉得商场做得越大越好,这次在北京看到一个很大的商场,40万平米,做得很不错,但是你让在里面走很难走,永远都走不完,但是做得很成功。对于我来说,我的能力有限,一个商业的组合大概15万平方米左右,其实我要的不是面积,要的是店铺的数目,大概有300个店铺,我就觉得这个商场容易吸引人。地块的形状,现在都知道了,做商业你希望你的地块是怎样的,方正,这是很土的,一说要做方正,都想着做东南西北门,很多人喜欢这样做。


但是你们想象一下,一个正方形的东西,怎么划这个流线,如果是做成东南西北门,形成一个圈,你会发现很多深的大的店铺,所有深的店铺租金是很低的,我以前估价的时候,最好的店铺是 1:3,门面是 1,深度是 3,最后这 1/3 是仓库,前面的 2/3 是你做生意的地方,这个比例 1:3 是最好的。我们估价也是分三块,第一部分是多少钱,第二是它的一半,最后的就不值钱。所以越深的店铺拿的租金越少,所以我比较喜欢是长方形的,你会看到一些图,有人问我,世界上最喜欢的商场是哪里,作为中国香港人,我就非常喜欢,我认为到现在为止最好的商场是又一城,九龙塘的又一城,很可惜太古把它卖掉了,你会发觉它是一个很好的长方形的布局,其实不是的,只是把它做成长方形而已,所以长方形对我们来说,只有一条主走廊了。这个主走廊怎么摆,有很多细节的,你们要抄什么东西,要了解。


设计:多逛商场,不是靠坐在家想出来的


设计有很多讲究,第一,对于我来说,对商业来说,我用了另外一个词,交通、交通、交通,交是对外的交通,也是内部的交通,对外的交通就是人家是否能来到,是否方便,这个跟道路有问题,跟到达有问题,跟停车库有认识。就好象深圳市是全中国第二个拥有汽车最高的城市,我不建议地铁,反而要有足够的停车库,我跟自己挑战,做了4000位的停车库,这个不难做。


最难的是,一个女士很开心买了很多东西,回去找她的车找不到的时候,这是最痛苦的,最困难的是在中国做设计,还要考虑到人防,现在怎么人防都没有用的,但是还是盖人防,停车库又看不穿,4000个停车位的停车库,要找到自己的车,我现在还在研究。但是交通很重要,路怎么进来。有很多人认为,一个商场有不同的设计师,4000的车位,应该有多少个进口,多少个出口,对于购买东西来说,我不想每一次开车都要重新想从哪一个出口出去。


在这之间有做规划的人,有做设计的人,大部分做设计的人自己不购物的,自己困在自己的房间里画图,我讲这些不是得罪他们。我想我们所有的东西要从购物者的心态去看,我非常欣赏我们的领导,说的每句话都是很大的智慧,以人为本,不是以你自己为本,是要以购物的人为本等等。



购物的环境,有人问我,我是否想得起来,让我用几个词形容太古汇,我觉得有几个词。


第一个词是有空间,你知道有很多中空,有很多大堂,举例来说,我觉得可以再进步的,如果你们有机会去到太古汇的写字楼,我觉得高了一点,但是大部分的写字楼的大堂都是越高越宏伟,但是失去了你自己存在的价值,我们人多微小啊,能够找到自己是不得了的事情。如果我再做写字楼,我不想只有空,只有大,我希望有层次。


第二个词是软跟暖,太古汇给大家的感觉,希望你们下次再去的时候感受一下,很多东西给你柔软的感觉,这个是一个定位,跟那个时代,我下一个作品一定不会抄太古汇的,大家要理解成功是有很多因素的。再就是软,给你很软的感觉。另外就是暖,你进去之后不会觉得冷,有很多方法可以做到这个事情。


第三个很重要的词就是光,跟光,第一个光是天然光,第二个光是人照光,这两个怎么结合。还记得电梯底下的灯光吗,我有时候做梦都见到这个灯光。所以自然光很重要,太古汇成功的点就是那个时候还可以做这样的天窗,现在已经很难再做太古汇了,因为每个消防都在改,很麻烦。某个程度来说太古汇已经成为一个历史,现在要重新再做这样的,消防局一定不批,越来越严,只要发生一次火灾,就更加严了。


光,天然光、人照光,这 6个字就可以很笼统地描述太古汇的特点,我刚才已经提过这个事情,为什么人要有一个到达感,你去过太古广场,无论从隧道过去,或者是从桥过去,特别是从隧道过去,一出来,中间不是有一个中庭,你到了那里,突然有一个感觉我到了,刚才说过,我的步伐可以改了,速度可以改,这个到达感很重要,空间层次、视野很重要。


交通方面我讲一句,我曾经有一句话在清华的 EMBA 讲过,自从那一次之后,我每一次都讲,什么叫好的交通,其实是要创造更多的地面层。


为什么我说又一城是非常成功的,又一城是7层的商业,若是普通人来做,7层的商业,下面是化妆品,女士用品,到三四楼就没有什么人了,卖家具,六七楼是餐饮,八楼一定是卡拉OK,这是一个原则,因为越上去的人越少。为什么我说又一城很成功,因为7层楼里5层都是有人可以直接进去的,是盖在一个斜坡上,大部分都在斜坡上,太古广场和又一城都在斜坡上,因为在斜坡里可以创造不同的入口。大家都去又一城看看,去到又一城可以发现7 层楼5层都有进口,地铁、火车南下,火车北上,马路,学校的那条马路,所以到5层高的时候还是有人可以进的,就形成了每一层的主通道的价值是一样的,然后6楼开始差一点,7 楼跌得比较厉害。这个告诉我们,人基本上是上两层到三层的,并且越上去租金越低。


所以创造地面层是很重要的,太古汇是一个平地,所以我不能不把它跟地铁连接,在连接里要做负二层,因为我不想做三楼,所以我把它推到下面去,地铁进来的时候人可以有一个选择,直走或者是向上,然后就到了一楼的路面。三楼就可以做餐饮了,把人带到三楼去,你从三楼再回到商场,还是做这个事情,无论在哪里做商城,你能不能创造更多的地面层。


视野:有水到则有水稻


视野也是另外一句话,我在分享讲课的时候有讲出来,我跟你们说一句话,中国是一个农业社会,有水到就有水稻,第一个是到达的到,第二个是道理的道,没有水到的地方,道理很难讲,你可以有一块很好的、很肥沃的田,你有很好的种子,有很好的天气,但是中国人最厉害的就是灌溉系统,这个灌溉系统才是最要命的,为什么在云南都可以做梯田呢,山坡上还是可以种东西的,是因为我们有很好的灌溉系统,所有的这些东西都是为着人可以到达商店,有两件事人要注意的,就是见不到的店铺人是不会走过去的,所以为什么要讲视野。


太古广场是在一九九几年建立起来的,那个时候还没有这么讲究,对于商场的感觉没有这么重,所以太古广场跟又一城有一个很大的分别,你们下午去的时候留意一下,太古广场的柱子还在走道外面,到了又一城,这个柱子就不见了,为什么要做这个事情,是创造视野,不要让挡住。


有一段时间,非常流行观光电梯,都摆在中庭,最近谁去过太古广场,有没有留意观光电梯,有什么不同啊,女孩子不要坐,特别是穿短裙子的要留意一下,因为把整个电梯都玻璃化了,很多人不明白,这是一个新的设计,很多人不明白为什么要玻璃化,就是要有视野,就是要给人看到后面还有店铺,所以做每件事情不是为了设计师发表他的灵感而做的,其中有一个道理在的,就是视野。你站在一个角度可以把所有的店铺看透了,就吸引你可以走过去所以视野是很重要的,灯光。在设计里还要看看客户是否方便,客户就是租客,来货是否方便,进货是否方便,停车、管理和维修,这样一步一步来走。


投资回报:提高饮食店铺比例是个巨大挑战


投资成本,当然是长远收租和短期利益的问题,大家都了解,如果是做一个商场,你卖了第一个铺,不会把所有的铺卖掉,因为你控制不了你的租户,所以基本的点是很容易的。当然在整个过程,大部位、小部位都需要很大的平衡。我讲这个完全是学术性的讨论,我觉得深圳的万象城真的做得不错,有一些点是有很多大的店铺,有很多很深的店铺,就使得以后的增值受到了一些限制,所以要怎么去平衡。


另外在店铺上,很多人说因为现在经济不好,现在把这个商铺的比例有所改变,把饮食方面的店铺比例提高,我听说有的商城达到 40%,这个是很大的挑战。


大家都很喜欢上海的新天地,觉得它非常成功,它的成功不是业主成功,是租客成功,租客赚了钱业主没有赚钱,因为付的租金不多,饮食的店铺付给你的租金是有限的,新天地刚刚开出来的时候都是做饮食,所以现在盖商场,再盖商场,希望把人流可以引到那里去,做饮食的收入是有限的,怎么去平衡,这是大家都要面对的问题。这几年的经济不是这么好,你发现越来越多的商场增加更多的饮食店铺,这是对的,但是你的回报和收益也需要考虑。


我一会儿有一些实际的东西可以讲讲,人、车、货物、维修的方便性,这个维修的方便性很少有人留意,现在很喜欢用这个KPI,在物管的时候要成立很多的KPI,我留意过的,我太太也是做商场的。


有一次很无聊,去到一个商场,看看这个扶手梯坏了,刚刚坏,看看什么时候有人来,什么时候可以弄好。这个很厉害的,一停了,不到 30 秒就有人到了,过了两分钟,有技术人员到了,来的人把它先封掉,等到技术人员过来 20 分钟就弄好了,很好,达到了KPI的水平了。但是你是否知道在这里有很多的东西需要注意,特别是商场越来越大的时候,举一个例子,有一个小孩子吃了冰淇淋,弄到地上了,就通知物管的人员进行清洁,这个商城大概 40 万平米大,所有的东西都放在负四层,你怎么让他在 1 分半钟可以把它清理掉,所以维修的方便性等等都要放在里面。所以做商业要考虑的事情很多,要很详细。


要有一个专业顾问的团队来帮你,作为一个投资者,你要领会我们需要有很多人来合作,才可以做得到一件事情,到现在为止,我觉得在建筑设计上,问题还不是这么大,最大的问题是机电部分,因为中国的大学,在这个过程里,学空调的就是空调的,学排水就是排水的,强电就是强电的,弱电就是弱电的,消防就是消防的,是独立的,而不是成为一个团队,所以每个都是自己画自己的。



我曾经在上海见过一个大厦,明明是这个高度,突然间掉下来了,因为每个人都是画上自己的东西,都不管别人的。现在最缺乏的,最缺乏的是综合性的,把它的风、火、水、电都可以合起来,这才是很有效率的。这一点是最难的。就建筑师而言,建筑师应该有自己的想法,但是作为发展商,永远记住,你是业主,你要知道自己要的是什么,他是你的手,他帮你把脑袋里想的东西画出来,不要让他画出他所想的东西,是要他画出你所要的东西,这个大家明白吗。


一个商场盖出来不好,不要怪建筑师,要怪你自己,你有给一个好的建议,你想要什么。有人去过商业商城的的展示厅,有没有人去过,不多吧。如果有机会,你们也要去,这么多人同时去的话就很麻烦的,大家分时间去吧,不是因为什么。


我找到一个香港很有名的室内设计师帮我做这个展示厅,我们三个人,一个是我,一个是我的艺术顾问又一山人,一个是他,其实我认识又一山人比较久,非常有才华。有一天我约他在太古广场喝咖啡,我们开始讲这个事情。我讲我想要做什么,我想这个商场会怎么样,我想这个发展怎么样,我想在这个展示厅要什么东西,大概讲完之后,45分钟之后,他放下咖啡,他说郝先生,我一定接这个项目,钱再说吧,我一定接这个项目。


我说为什么,我们大家不是很熟。他跟我说一句话,他是出名在做样板房,现在很多大地产商,特别是豪宅都找他做样板房,他说我已经很久没有人跟我说话的时候,知道自己要什么,大部分香港卖楼的,无论是什么人,有很多女的是做marketing的话,他们来找他过来做这个展示厅,问他们做什么,他们说不知道,你做出来给我看,做出来之后要改,不行再改,告诉你改什么错什么,再让另外一个人说,要什么不知道,再回去改。我好像夸张了一点,但是很多时候我们跟建筑师讲话的时候,我们没有知道自己要什么,随便画吧,空地一块,随你发展,画最好的给我,什么叫做最好的给你,是他的最好还是你的最好。


本文分享自:21世纪经济评论


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